不動産管理をする上で、自主管理にするか？管理委託するか？サブリースか？その判断基準は？
ウラケン不動産の動画を参考に、これを読んでもらえば、管理とは一体何をするのか、管理業者を選ぶ際のポイントは、管理業者と上手に付き合う方法について学べます。
まずは不動産会社の種類から
販売専門
買取再販業務をやっているような業者です。
古い物件を安く買ってきて、リフォームし価値を高めて高く売ることでその利ざやを稼ぐ業態です。例えば安い物件は競売で仕入れてくる場合もあります。
あとは建売業者などのディベロッパー業務を行う不動産会社。土地を仕入れて新築区分マンションを作って販売するワンルーム業者も販売専門の不動産業者になります。
売買仲介業者
新築不動産とか中古の不動産の仲介をすることで、その仲介手数料を収益の柱としている不動産業者のことです。物件としては、例えば持ち家とかあるいはオフィスビルとか、もちろんアパート・マンションの一棟物件もあります。そして区分マンションの仲介もやります。そして売った物件はそのままその仲介会社が管理することもあります。
主な収益源は売買を成立させたときの片側3％の仲介手数料になります。ここで売主と買主双方の代理をしたときには合計で6％の手数料を得ることになります。なので物件が高ければ高いほど、その手数料も大きいので、小さな売買仲介専門の仲介会社は年に1,2件仲介するだけで食べていけるところもあります。
売買仲介で有名所としては大手だと「三井のリハウス」「東急リバブル」「野村不動産販売」があります。
客付け専門業者
客付け専門の業者なので、賃貸の仲介しかしません。収入源は賃貸の仲介を成立させたときの手数料収入になります。つまり家賃の1ヶ月分がその収益源になります。この客付け専門の不動産会社の営業マンは歩合制が多いです。
賃貸管理業者
主に賃貸物件の入居者管理、そして賃貸物件の建物管理です。そしてたまに売買物件の仲介もします。ですが主な業務としては賃貸の入居管理と建物管理になります。有名な業者としては「エイブル」「mini mini」が賃貸専門の不動産会社です。
賃貸管理は売買の仲介、賃貸の仲介をしない場合には、建物管理・賃貸管理だけであれば不動産の免許は必要ありません。そして賃貸管理に関する免許もないので、賃貸管理は誰でもやることができます。つまり大家さんでも自ら賃貸管理を行うことができるということです。
サブリース業者
サブリースは一括借上げとか家賃保証と言われる部分ですが、こちらも宅建免許は不要です。借り上げのフィーとしては募集家賃の大体10％〜20％ぐらいだと思います。
このように不動産会社といっても一括にはできなくて、なんと5種類もあります。この中で大家さんが付き合うべき不動産会社は賃貸管理業者と客付け業者です。
次に管理会社は一体、何をするのか、どんな業務があるのか
管理会社の業務としては大きく2つあります。一つは賃貸管理、2つ目は建物管理です。
賃貸管理業務
賃貸管理に関しては入居者の募集、審査、入退去の立ち会いそして家財保険の契約代行、滞納保証の契約申請、そして入居者への家賃請求、敷金の管理精算業務、原状回復のリフォームや家賃滞納の督促、そして家賃をまとめて毎月家主に送金するという業務があります。さらには入居者からの問い合わせやクレームやトラブルに対する緊急対応も重要な業務になります。そして新規の入居者の募集に関してはもちろん自社でもやりますが、同業他社に情報を公開しつつ入居者募集をすることが重要になってきます。
建物管理業務
次に建物管理ですが、例えば鍵の管理、定期清掃、巡回管理、例えば粗大ごみが不法に捨てられている場合には、それを撤去するような作業もあります。そして大規模な物件であればエレベーターの定期点検の段取りそして消防点検の立ち会い業務もあります。
自主管理が有効なケースについて考えてみましょう。
自主管理可能な規模
自主管理が可能な規模は税務的に事業的規模と言われる5棟10室程度の場合です。特に戸建ての賃貸は管理の手間がほとんどかからないのでとても自主管理がしやすいです。例えば庭の掃除も入居者がやってくれますし、ゴミ出しの片付けも入居者がやります。そして共用部の清掃のような1棟もののアパートでは発生する手間も戸建の場合は必要ありません。
専業大家の場合
そして自主管理が有効なケースの2つ目としては専業大家さんの場合です。専業大家さんというのは他に仕事をもたずにとにかく大家業に集中している、つまり大家業を事業としてやっている大家さんのことです。こういった大家さんは家族経営が多いと思いますので、ある程度の規模であっても自主管理が可能だと思います。そして多くのケースでしっかり宅建免許を持ってほぼ管理会社の機能をそっくりそのまま持ち合わせている場合が多いです。自主管理をするときのポイントとしては必ず必要なのは緊急対応の窓口を持っておくということです。例えばよくあるトラブルとして水漏れのトラブル、下水が詰まったというトラブルがあります。そういった水漏れのトラブルというのは今は24時間対応してくれる業者がありますので、そういった業者と連携をして緊急時にはすぐに対応できる体制を整えておくことが重要になります。
そして客付けはもう一つの別の不動産会社に依頼することになると思いますので、その客付の業者さんと良好な関係を構築しておく必要があります。具体的には内見の同行、そして契約書の締結をやってくれる業者です。
自主管理が可能な範囲
次に自主管理が可能な範囲というのはどのくらいの範囲をいうのかというと、自宅から車で1時間位の範囲が限界かと思います。それ以上だと何かあってもすぐに駆けつけることができないので、そういった場合には地域の管理業者に管理委託を依頼した方がいいと思います。
管理委託したほうが良いケース
管理委託するタイミング
自主管理をしていて業務が煩雑になってしまって、本来自分がすべき仕事ができなくなってしまう場合は、管理委託するタイミングだと思います。
管理会社に管理委託をすると毎月の家賃の入金のレポートだとか各種経費を支払った後のネットの収益などが毎月の一覧表になって送ってくれるのでこれを税理士さんに渡すだけで会計処理も1発で済んでしまいます。自主管理をするためにはそれなりの時間的余裕とそれなりのスキルが必要になります。
次に管理会社の選び方と付き合い方について
どんな管理会社を選ぶべきなのかについてみていきましょう。
①物件情報がフルオープン
物件情報を同業他社にも積極的に公開して入居者を決めてくれる管理業者を選日ましょう。
これをしてもらえない場合には絶対にその管理業者に業務を依頼スべきではありません。
賃貸の募集サイトと言われる3大ポータル「SUUMO」「at home」「HOME’S」で募集してくれる業者、できれば2つ以上のポータルサイトで募集してくれる業者をチョイスした方がいいでしょう。
②定期借家契約を拒まない
定期借家契約は入居者とのトラブルを未然に防ぐすごく大家さんにとって良い契約方法です。
入居者にとっても不良入居者がいた場合には、その契約の満了と同時に退去してもらうことができるので入居者の良質な環境維持をできる点で入居者にとってもメリットがある契約方法です。
大手の不動産会社であればあるほど定期借家契約を拒む傾向があります。
③滞納保証の取り扱い
最近は連帯保証人を取るよりも滞納保証というものに入居時に入ってもらって連帯保証の代わりにするのが一般的になっています。
滞納保証の取り扱いがあるだけでなく、滞納があった際にしっかり滞納の督促をしてくれるノウハウがある管理業者に依頼すべきです。
④管理レポート
賃貸レポートはそのまま会計資料に使えるレベルかどうかみましょう。
建物の管理報告書類は写真付きで問題点に関する改善レポートまでついているのがベストです。
⑤コミュニケーション
賃貸市場は今後ますます競争が激化していくので常にその変化に対応していくためにはコミュニケーションを密にして新しいノウハウをどんどん取り入れて満室経営を実現していく必要があります。
次に適切な管理料について
一般的に賃貸管理の手数料は家賃の5％と言われています。ただ、管理の内容によっては3％から多くても8％ぐらいの幅はあります。
例えば3％のケースだと、オーナーさんが賃貸併用住宅として一緒にそこに済んでいるので自分で建物管理・掃除をする分、管理を安めに設定することがあります。一般的な5％のフィーというのは賃貸管理と建物管理が一体になっています。そして管理費が８％と高額な場合は、例えば築古でメンテナンスやトラブルが非常に多い物件だったりだとか、距離が遠かったりだとか、例えばトラブルを起こす滞納がちな入居者が多い場合には8％になるケースもありあす。そして原状回復リフォームを管理業者を通して行う場合には、多少の経費がオンされているのが一般的です。この管理料については地域や業務の内容によってまちまちですので、どんな管理をやってもらいたいのか、何を期待しているのか事前によく管理業者と内容を話した上で決めるようにした方がいいでしょう。
まとめ
自主管理を初期の段階で経験することによって不動産管理でどんなことが起こったときにどんな対応が必要なのか、そして費用はどれくらいかかるのか、そういったことを全部身を持って知ることができます。そういったことをすべて経験した上である一定の段階から管理委託すればぼったくられることもないでしょうし、業者と対等に付き合って行くこともできるようになります。
