はじめてのアパートローンは公庫を利用してみよう
今回のテーマはアパートローンについて。ウラケン不動産の動画から学んでいきます。
不動産投資の醍醐味はローンを使えば少ない自己資金でも大きな投資ができることです。これをレバレッジ投資といって不動産の場合は、株やFXのレバレッジ投資とは違ってしっかりコントロールすればさほどリスクは大きくありません。
レバレッジというのは簡単に言うとテコの原理のことで、例えば自己資金1,000万円があれば、その不動産を担保に4,000万円を借り入れて5,000万円のアパートを購入することができます。この点、株やFXの信用取引において損をした場合は、レバレッジをかけた分も損失が何倍にもなってしまうので、とてもリスクが高いのです。不動産投資は、そのローンが担保価値の範囲内であれば万一失敗しても基本的に物件を売却すればローンを全額返済できるので、そのリスクは自己資金つまり1,000万円の範囲に収まります。不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われるゆえんです。
しかし初心者にとってこのアパートローンを申し込むというのは意外にハードルが高いですよね。
そこで今回は銀行にローンを申し込みに行く時間がない、度胸がない、という人のために会社を休んで銀行に行く必要もないネットでアパートローンが申し込める方法を5点にまとめて紹介します。
①日本政策金融公庫とは
②公庫を利用するメリットとは
③不動産投資で使える融資メニューとは
④ネットで融資を申し込む方法
⑤公庫利用の注意点について
①日本政策金融公庫とは
日本政策金融公庫とは、政府全額出資の政府系金融機関のことで、投資家の間では公庫と言われています。
公庫の基本理念は民間金融公庫の保管と謳われているとおり、一般の金融機関では融資をしてくれない事業にも比較的柔軟に対応してくれるのが特徴です。不動産投資の初心者は信金や地銀など、もともと銀行と付き合いがない方の場合、アパートローンを借りるハードルは結構高いですが、その点、公庫はそもそも個人や小規模事業者のためにある金融機関で、新たな事業を創出する事業に貸し付けることを目的にしているので、初心者向きの金融機関だと言えます。
逆に公庫で融資を断られたら他の銀行も基本的にはダメということになるので、まず初心者は公庫をあたるのがセオリーとなります。
②公庫を利用するメリットとは
通常、融資を受けるためにはそれまでの実績が重要視されますが、初めて不動産投資をする場合、それまで過去の実績がないので一般の銀行で融資を通すのはとても大変です。その点、公庫は創業時から利用できる融資メニューが充実しています。
しかも一般に融資を受けにくい女性や20代もしくは55歳以上の男性は優遇されていて、通常10年の借入期間が最長15年になったり、金利の優遇も受けられるようになっています。さらに保証人不要で融資を受けられるメニューもあり、団体信用生命保険に加入することもできます。団信に加入しておけば経営者が死亡した時にローンの返済が免除されます。そのかわり保険料は金利に上乗せされる保険になります。
2つ目のメリットは公庫は金利が安いということです。
公庫は政府系ということもあって、銀行より比較的有利な条件で融資をしてくれます。金利はその内容によっても違いますが、初めてでも1、2％台の固定金利で借りることができます。
さらに手数料なしで、いつでも繰り上げ返済ができるのも大きなメリットです。
3つ目は信用がつくということです。公庫での融資実績があると、一般の銀行から借りるときに融資が通りやすくなったりします。初心者が銀行の融資の窓口に行くと、「まずは公庫から借りたらいかがですか」と言われることがありますが、これは公庫から融資を受けて順調な返済実績があれば、銀行の審査も通りやすくなるということです。
ちなみに公庫は個人だけでなく法人でも融資を受けることができるます。
③不動産投資で使える融資メニューとは
まずは一般貸付です。一般貸付はほとんどの業種を対象とした融資制度で、設備資金は4800万円が限度で10年以内の融資が受けられます。ここでいう特別設備融資は一般的な不動産購入には該当しないので無視してください。
次に新規開業資金です。これは新しく事業を始める人に向けての融資メニューになります。融資限度額は7200万円ですが、そのうち投資に使える資金は2400万円までで、最大返済期間は20年になります。
次は女性若者シニア起業家支援資金です。これは女性や若者、シニアの起業家を支援する融資制度で、女性・35歳未満・55歳以上のいずれかに該当する人が新しく事業を開始するときに利用することができます。融資限度は7200万円ですが、そのうち投資に使える資金は2400万円までで、最大融資期間は20年になります。
④ネットで融資を申し込む方法
公庫の融資申し込みは、窓口で相談してから申し込む必要があると思われていますが、実はネットでも申し込むことができます。
当然支店の窓口に行って申し込む方が担当者との顔合わせができるのでベストですが、時間がなかったり、初めての融資申し込みで緊張してしまうという方はネットで気軽に申し込むといいでしょう。
実際の申し込み手順ですが、まずネットで必要書類を添えて申し込みます。すると担当者から連絡があるので面談日を決めます。面談日までの間に持参する書類を指定されるので、それらを準備して面談に臨みます。面談結果は1、2週間後に書類で通知されますが、電話などの回答はなく、融資が決定した場合にはいきなり融資の書類が送られてきます。
全ての書類を整えて公庫に提出すると融資実行ということになります。
⑤公庫利用の注意点について
このように公庫は初心者にとって非常に使いやすい金融機関ですが、政府系が故に使い勝手が悪い部分があります。
1つ目の注意点は抵当権設定後でなければ融資が受けられないということです。一般の銀行などは物件の決済時、つまり物件の引き渡しを受けると同時に融資が受けられて、決済の当日に所有権の移転と抵当権の設定登記の申請をします。しかし、公庫の場合は先に所有権の移転を受けて抵当権を設定した後でないと融資が受けられません。つまり公庫から融資を受けるためには、いったん自己資金かつなぎ融資で物件を決済しなければいけないのです。また公庫の場合、十分な担保があっても満額融資は厳しいと思うので、ある程度の自己資金を用意する必要があります。
2つ目は公庫の審査や面談に割と時間がかかる点と、実際に物件を購入した後でないと融資が受けられません。つまり融資の審査を待ってから購入の判断をするということができません。例えば数百万円の物件など、まずは全額自己資金で決済しておいて、その後融資を受けたら自己資金を回収できることになります。
ただ、物件を増やしていく段階の戦略としては、たとえ先に自己資金で投資をしたとしても公庫で融資を受けた方が資金的な余裕ができるのでメリットは大きいと思います。
3つ目の注意点は公庫はMAXでも4800万円までの融資が限度だということです。
限度が4800万円ということなので、累積で4800万円になるまでは何度でも融資を受けることが出来ますが、ある程度公庫で融資を受けたらその実績を持って一般の金融機関にステップアップしていくのが王道だと思います。
最後の注意点は、最初の融資実績ができたら他の支店では融資が受けられなくなってしまうということです。公庫の窓口になる支店は全国で一つと決められているので、窓口選びは重要です。なぜかというと支店によっては融資の方針が違ったりして、こっちの支店では融資が受けられるのに、こっちの支店では融資が受けられないといったこともあります。一度融資を受けたら一生その支店でしか融資は受けられなくなるので、できれば融資を申し込む前に、地域の大家さん同士の勉強会などに参加して公庫の情報収集をした上で、融資を申し込む支店を決めた方がいいと思います。基本的に公庫は全国対応可能なので物件を買う場所、そして自分が住んでいる場所などを考慮して支店を選ぶといいでしょう。
まとめ
以上、公庫を上手に利用して、不動産投資の第1歩を踏み出しましょう。
